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Bruxelles, telelavoro, mercato immobiliare e una massima di Warren Buffett

Il quotidiano economico L’Echo ricorre a una massima del miliardario americano Warren Buffett per descrivere quanto accade nel settore immobiliare commerciale della capitale belga: solo quando il mare si ritira si vede chi nuota senza costume. Immagine che ben si attaglia a Bruxelles, che rischia di trovarsi, appunto, “nuda” man mano che la crisi sanitaria viene arginata a suon di vaccinazioni. Il caso torna alla ribalta per il progetto della Commissione europea di ridurre della metà, da 50 a 25, gli edifici vetroacciaio occupati nella Regione di Bruxelles: entro nove anni occuperebbe solo gli uffici fra il quartiere comunitario e il primo anello circolare verso il centro (distanza massima tre chilometri). Passando da una superficie totale occupata di 780 mila metri quadrati a 580 mila (per dare un’idea circa 35 volte piazza del Duomo a Milano o piazza del Popolo a Roma). Il progetto non è nuovissimo, ma la pandemia ne accelera la realizzazione. La Commissione lavora sull’ipotesi che una postazione di lavoro ogni cinque sparirà. Almeno due giorni la settimana si lavorerà da casa. In parte, si ruoterà sulle scrivanie. Non è niente di diverso da quanto ci si aspetta in vari settori a Bruxelles e altrove. Il Covid cambia il lavoro e le conseguenze si fanno sentire anche nel settore immobiliare commerciale: trionfa la sublocazione degli spazi. E il Fondo monetario internazionale vede nel “colpo severo alla domanda di residenze commerciali” (compresi gli uffici) un fattore che potrebbe costituire “una minaccia per la stabilità finanziaria”.

Il progetto della Commissione è all’insegna della riduzione dell’impronta ecologica dell’amministrazione europea e così era stato concepito fin dall’inizio. D’altra parte, le istituzioni europee vorrebbero farsi perdonare lo spreco mensile costituito dalle sessioni dell’Europarlamento a Strasburgo (interrotte comunque per il Covid-19) in termini di denaro, con il contrappeso dell’impronta ecologica del trasporto via Tir e delle persone.  In ogni caso si tratta di una scelta degli Stati non della Commissione europea. La pandemia ha accelerato il ridilmensionamento dell’uso delle strutture di proprietà Ue e affittate. Si comincia dalle aree periferiche: l’introduzione generalizzata del lavoro a casa nelle istituzioni europee (così avviene anche negli altri uffici pubblici e privati nella Regione di Bruxelles) ha amplificato il fenomeno. Non si tratta di una quota ristretta di cittadini residenti: si stima, infatti, che nella Regione di Bruxelles e nella periferia i cosiddetti “expat” (residenti provenienti da altri Stati) siano 220 mila (su 1,2 milioni di abitanti), di cui 40 mila lavorano direttamente per le istituzioni europee, 4 mila per la Nato più 25 mila fra giornalisti, lobbysti, diplomatici.

Certamente Bruxelles è uno dei “laboratori” nel quale si possono cogliere le novità nell’era post Covid delle grandi aree in cui si concentrano le funzioni burocratiche moderne, che riflettono mutamenti nell’organizzazione e nella distribuzione del lavoro, ma anche li determinano.

In questo periodo la Commissione continua a “mappare” necessità funzionali interne e disponibilità dei funzionari. I sindacati dei colletti bianchi comunitari sono delle vere e proprie potenze: dato lo status che li contraddistingue, non conoscono la crisi di rappresentanza e potere tipica dei luoghi di lavori privati nei vari Stati. Il telelavoro divide i funzionari: vengono censite le preferenze per organizzare il lavoro nei prossimi mesi, fors’anche anni. La situazione  più tipica è quella che un funzionario chiama “la corsa a bloccare il mercoledì”: nel pomeriggio le scuole sono chiuse e si preferisce stare a casa con i figli. I sindacati interni parlano di “generalizzazione non del telelavoro ma di un lavoro a domicilio obbligatorio, con una politica immobiliare radicale”. Polemiche a non finire sugli «open space» generalizzati, tema che divide anche gli uffici “normali”’, in cui il lavoro non è garantito a vita come nelle istituzioni europee.

Oltre agli uffici comunitari, tutte le aree degli uffici a Bruxelles sono sotto pressione. Sempre L’Echo parla di “vide locatif”, un accumulo di posti liberi da affittare. Altri parlano di desertificazione immobiliare. Agenti specialisti delle residenze commerciali raccontano che “dietro le facciate la maggior parte di chi occupa i grandi uffici viene da noi con offerte di subaffittare i loro spazi non occupati”. Secondo alcune stime l’offerta di subaffitti aumenterà di 240 mila metri quadrati (10 volte la superficie interna del Pirellone a Milano). C’è anche un lato finanziario che preoccupa: i nuovi edifici si fondano su un rendimento di locazione atteso di oltre 250 euro al metro quadrato, sulla base di accordi di finanziamento e previsioni di entrate definiti prima del Covid-19 e ora si troveranno in diretta concorrenza con il nuovo mercato del subaffitto. La società di consulenza Allten lavora sull’ipotesi di una riduzione media degli spazi affittati del 30%. Si abbandona il centro e si decentralizzano i presidii nelle cinture satelliti di Bruxelles, verso l’aeroporto, sulla direttrice per Anversa o verso sud per posizionarsi verso i flussi dei pendolari in arrivo.

Non giudicando catastrofiche le prospettive del settore degli uffici, iI gruppo olandese di investitori immobiliari Bouwinvest ritiene che l’evoluzione dipenderà da «quanti lavoratori dipendenti continueranno a lavorare da casa e quanto spesso lavoreranno nel loro ufficio, in che modo ciò influenzerà la domanda strutturale di spazi per uffici». La percentuale di dipendenti che lavorano da casa è già relativamente alta nei Paesi nordici e nel Benelux, ma ci sono differenze significative a livello internazionale. In Germania e in Spagna, ad esempio, le cifre sono state tradizionalmente alquanto basse. Tuttavia, questa la conclusione, “dato che il fenomeno del lavoro da casa dovrebbe persistere, la ‘nuova normalità’ probabilmente implicherà livelli totali di utilizzo dello spazio ridotti». La scommessa è indovinare quanto. Per l’Olanda Bouwinvest stima una situazione post Covid-19 con -13% delle ore in ufficio, nell’ipotesi migliore il 2-3% dello spazio uffici superfluo, nella peggiore 6-7%.

Nel rapporto sul 2021, Deutsche Bank segnala che in Germania c’è grande incertezza per il mercato degli uffici, dove lavorano circa 15 milioni di tedeschi. “La grande incognita nel mondo post Covid rimane la produttività dei team che lavorano da casa, un problema che rimane irrisolto. La produttività è stata sorprendentemente elevata a marzo e aprile 2020, ma siamo scettici sul fatto che questo successo continuerà a reggere a lungo termine. In particolare, l’inserimento di nuovi dipendenti, così come la costruzione e lo sviluppo del team e della cultura aziendale, potrebbe ridurre la produttività”. Tre mesi fa, Deutsche Bank non si aspettava “uno sconvolgimento strutturale”, ma un graduale “uso flessibile dei vari spazi per uffici (locazione a breve termine di spazi vuoti alla periferia di una città, coworking, hotel)”. In un primo momento, è probabile che gli sviluppi negativi visti nel 2020 continuino a causa della pandemia di coronavirus. Con un numero limitato di nuovi contratti, i nuovi spazi che rimangono non affittati porteranno di conseguenza a tassi di sfitto marginalmente più alti mentre gli affitti e i prezzi ristagneranno. In alcune città ci si può aspettare anche un calo degli affitti e dei prezzi. Nella seconda metà del 2021, tuttavia, inizierà a emergere il mondo post-Covid e “un primo gruppo di aziende tornerà a un approccio più restrittivo rispetto al telelavoro”.

Il Fondo monetario internazionale, nel Global Financial Stabolity Report appena pubblicato, consegna questa fotografia: “Edifici per uffici semivuoti, negozi con orario di apertura ridotto, camere d’albergo a prezzi incredibilmente bassi: le misure di contenimento hanno portato alla chiusura di aziende e uffici e hanno inferto un duro colpo alla domanda di immobili commerciali, in particolare nei segmenti ‘retail’, residenziale e commerciale, hotel e uffici. Per gli immobili commerciali le prospettive sono deboli, dato il calo della domanda di vendite al dettaglio fisiche tradizionali a favore dell’e-commerce o di uffici a seguito di politiche di lavoro da casa. Sono tendenze potrebbero perturbare il mercato immobiliare commerciale e rappresentare una minaccia per la stabilità finanziaria”.

In molti Paesi i prestiti per immobili commerciali costituiscono una quota elevata dei portafogli di prestiti delle banche. In alcuni, gli intermediari finanziari non bancari (ad esempio, compagnie di assicurazione, fondi pensione o fondi di investimento) svolgono un ruolo importante anche se le banche rimangono i maggiori fornitori di finanziamento del debito nel settore immobiliare commerciale. Uno choc “può esercitare pressioni al ribasso sui prezzi degli immobili commerciali, danneggiando la capacità dei mutuatari di rimborsare e mettendo a dura prova i bilanci dei prestatori. E il rischio di una caduta dei prezzi aumenta quando ci sono grandi disallineamenti dei prezzi, cioè quando i prezzi di mercato per gli immobili commerciali si discostano da quanto i parametri economici avrebbero suggerito”. Il Fmi calcola che un aumento costante del tasso di non occupazione di un immobile commerciale del 5% può portare a un ribasso del valore del 15% dopo 5 anni.